家を高く売るためのステップを解説!

ひよこ(教授)

こんにちは! 家を売るサイトの管理人”ひよ子”です

女性(笑顔)

家を売る予定の初心者”コトミ”と申します。

  • 子供が大きくなって、家が手狭になったため
  • 定年退職をしたため、田舎へ引っ越すため
  • 転職のため、ローンが支払えなくなったため
  • 相続税が支払え切れないため

初めて、家を売ろうかな? と検討している人

また、すでに売り出しているけれど、買い手がつかない人

など家を売る際、人それぞれ、さまざまな事情で売却を考えているのだと思います。

ですが、たった1つだけ共通点があります。

それは1円でも高く”家”を売る!ということです。

ひよこお礼

このサイトでは、自宅を売却を検討~引渡しまで
手順を追って一つ一つ丁寧に解説します。

よろしくお願いします。

【今すぐ家の査定を依頼するなら・・・・】

不動産売却一括査定「イエイ不動産売却査定」

ステップ1:”家”の相場・状況を知る

家を売るのであれば、まずは、大まかでもいいので、
家の相場を知ることが大切です。

【参照】家の相場を調べる5つの方法【※無料で試せる!】

※公示価格を中心にネット・新聞のチラシ・その他広告など
を駆使して調べましょう。

まったく何も知らない状況で、不動産屋さんに依頼をするのはおすすめできません。

ひよこ(虫眼鏡)

大切なお家を安く手放さない目的もありますが、
素人だからと言って、相手に”舐められない”ために、ある程度の勉強は必要です。

いつまでに家を売るか

  1. 高速:今月中にすぐ!
  2. 普通:3~6ヶ月以内に
  3. ゆったり:1年以上かかってもいい

などあなたが家を売ってもよいタイミングがいつなのか?
考えを整理してきましょう。

ひよこ驚く

結論から言うと、今すぐがベストです。

【理由】

  • 買主がすぐ見つかるとは限らない
  • 買主のローン審査に時間がかかる
  • 買主のローン審査が通過しない恐れがある
  • 売りどきを逃すと、ずっと売れない

明確に”高く売れる”根拠がある場合は、いつでもいいと思います。

ですが、売り出してから3ヶ月~1年以上かかる場合もあるので、
思い立ったが吉日、すぐに行動しましょう。

【参照】家はいつ売る?【※今すぐがベスト!その理由を徹底解説!】

【参照】家を売るとき引越しのタイミングは?準備はいつ?費用は?

現状把握

  • スーパー・学校が近い or 遠い
  • 治安が良い地域or 良くない
  • 駅から近いか or 遠い
  • 雨漏りやリフォーム箇所はあるか or ないか

など、家+近所の状況などを把握して、
”家のオススメのポイント”をまとめてみましょう。

【参照】家の魅力をアピール!※住環境・通勤・日当りおすすめは?

ローンが残っていても売れる?!

「ローンが残っていても、売れるのか心配!」

【参考】 家の住宅ローンが残っている!※売れる・売れないどっち?

ステップ2:不動産会社同士を比較する

ひよこ(教授)

家を売るためには2つの方法があります

  1. 買主を自分で見つけること(※友人・親戚など)
  2. 買主を不動産会社に見つけてもらうこと

おそらく99%の売主さんは不動産屋さんへ、相談に行きます(汗)

ですが、家から近い・聞いたことがある名前・なんとなく
といって理由だけ1社だけでの相談は、おすすめできません。

そこで、複数の不動産会社へ依頼がおすすめ

ひよこ◎


【複数依頼のメリット】

  • 得意・不得意を見極めることができる
  • 悪徳業者を排除できる
  • ”信頼できる業者”の選択肢が広がる
  • ”気づ付き”を得られる

不動産は数千万円~する、お安いお買い物ではないです。

となると、できるだけ高く売りたい! となりますが、
相手が悪徳業者だったり、いい加減な担当者だったりする恐れがあります。

※不動産業界のごく一部ですが、あやしい業者は存在します。

女性(疑問)

でも、不動産屋さんへの連絡は面倒だし、どこへ依頼していいのかわからないわ

不動産の一括査定サイトは無料!

そこで、複数の不動産会社へ”たった60秒”で無料見積を依頼できる
不動産の一括査定サイトがおすすめ!

不動産売却一括査定「イエイ不動産売却査定」
ひよこ(虫眼鏡)

【オンライン査定のメリット】

  • 無料
  • 60秒入力で複数の不動産屋へまとめて見積
  • ”最高値”と”相場感”がわかる
  • 全国どこでも対応!都心・地方OK
  • 内緒でこっそり依頼

また不動産屋さんは、それぞれ得意分野があり、
賃貸専門店でも受付はできますが、高く売れる確率は低いです。

【参照】賃貸・仲介・商業用・販売など不動産屋は得意・不得意あり!

ひよこ(本を読む)

不動産の一括査定サイトへ加盟している会社は、マンション・戸建ての売買仲介が得意のため、業者選びに悩みません

【参照】不動産一括査定のメリット・デメリットとは?※3分解説!

大手不動産が安心・中小はダメ?!

女性(疑問)

  • 大手の不動産屋さんだから安心?
  • 地場の不動産屋さんは不安?

といった声をたまに聞きます。

確かに誰もが聞く大手なら、安心という気持ちはわかります。

駅前の中小規模の業者の”代表”は元々大手勤務がほとんど。

イヤで辞めたのではなく、”やり手で営業力がある人”が独立したケースが多いため、
知名度・信頼度は低いですが、実力はかなりあるといえます。

ひよこ(教授)

【大手の特徴】
■知名度抜群:誰もが知っているブランド名
■エリアが広い:自社独自のネットワークで情報を収集
■実績多数:経験値が多く、また自社で抱えている物件が多数あり

ひよこ(虫眼鏡)

【中小の特徴】
■地元密着:地元の歴史や相場など細部まで知っている
■独自のネットワーク:エリアは狭いが、独自ルートがあるケースが多々ある
■大手のことを理解している:元々大手勤務の人が立ち上げるケースが多い

とはいえ、なかなか判断しづらい面もあります。

そこで、
良い?悪い?不動産屋さんの上手な”11つの見極め方”
にて詳細を解説いたしました。

またレインズの登場で、大手・中小問わず
気軽に不動産同士で情報交換できるようになりました。

ひよこ(教授)


会社の大きさよりも、人間力・交渉力のほうが大事と言えます。

机上査定と訪問査定

家の査定・計算

■机上査定:実際に物件を見ずに”過去のデータ”とつき合わせて価格を算出
■訪問査定:実際に家に来て、精密な調査価格を算出

不動産のオンライン一括査定の場合は、どちらでも選択可能です。

【参照】机上査定と訪問査定のメリット・デメリット※3分で解説!

車査定と不動産査定の違い

女性(疑問)

え?車買取と不動産?何が違うの?

ひよこ(教授)

車査定は、車を複数の業者に査定を依頼して、最高値の買取店に売ります。

参考サイト:車売る!相場以上に高く売る

ですが、不動産査定の結果は概算見積で、買主は不動産屋さんではなく、”まだ見ぬ買主さん”です。

【例:相場が1300万円のマンション】

  • A社:1800万円
  • B社:1200万円
  • C社:1300万円

と聞けば、「絶対にA社にします!」と思うかもしれません。

ですが、他社にお客さんを持っていかれなくない一心で
少し高めに設定をし、実際は相場どおり1300万円で売れた・・・

ということもないとは言えません。

ですが、スーパー営業マンが不動産業界にごく一部いるため、
1800万円で売れるケースもあります。

※時とタイミングによる

不動産売却一括査定「イエイ不動産売却査定」

準備するものは?

ひよこ◎

  • パンフレット(※マンションや建売の戸建てなど)
  • 維持費(マンション管理費・積立金、駐車代、町内会費)
  • 固定資産税の値段
  • 住宅ローンの支払い状況
  • その他メモ(※疑問や不安点のまとめ

※上記がなくても依頼は可能ですが、用意できたほうが
会話がスムーズです。

ステップ3:不動産会社と仲介契約

まず、確認しておきたいことがあります。

  1. あなた:売主
  2. 不動産会社:仲介業者
  3. 相手:買主

何度もいいますが、あなたの家を買ってくれるのは、”買主さん”であって、
不動産屋さんではないです。

不動産屋さんの仕事は、買主を探して、双方を結びる仲介業者。

そのお礼に”仲介手数料”を受けとり、利益を得ているわけです。

ひよこ(教授)

【3つの仲介契約】

  1. 一般媒介
  2. 選任媒介
  3. 専属・選任媒介

【参考】一般・専任・専属選任【※媒介契約はどれがいいの?!】

ステップ4:売却活動をスタート!

売却活動スタート

不動産屋さんと、相談をして家のスタート価格を決めます。

あなたの家の人気にもよりますが、最初は高めに設定をして、徐々に落としていく、
といった戦略など担当者と相談しましょう。

【参考】家の売却価格の上手な決め方※間違えると100万円の損も!

主な売り出し活動

  • 新聞に織り込みチラシ
  • ネットにアップ(公式やポータルサイトなど)
  • レインズへ登録
  • 独自ルートに
  • オープンハウス(戸建て)
  • オープンルーム(マンション)

【参考】不動産屋は具体的にどういった売却活動をするの?

ステップ5:ドキドキの内覧希者

女性(笑顔)

初めての内覧ってドキドキよね♪

「一度、内覧をしたい!という人がいます」

近い将来、買主になる可能性があるため、
家は極力きれいにしておきましょう。

【参照】室内はピカピカに!【※内覧前の掃除&注意事項】

買主さん「とてもすてきなおウチですね!ぜひ、購入したいです」

と相手が買う気マンマンな場合、”意思の確認”が必要です。
そのときに、購入申込書(※買付申込書)を書いてもらいます。

※複数の希望者のケースもあり

購入申込書について

ひよこ(本を読む)

簡単に言うと、”あなたの家に興味があり前向きに検討したいです!”

と口だけでなく、書面にして意思表示をするための書類です

女性(疑問)

検討? 断っても支障ないのかしら?

ひよこ◎

買主さんは”他の家”もたくさん見ているし、気が変わるかもしれません。

また、売主であるあなたも、”この条件じゃちょっとね・・”と断ることも可能。

※正式な契約でないため、ペナルティは双方、ありません。

【買付申込書の例】

  • 購入希望価格:2000万円
  • 手付金:200万円
  • 住宅ローン予定:借り入れ予定
  • その他:引渡し希望などいろいろ

上記の例で例えば、こちらの希望2400万円~2500万円なら断りましょう。

しかし、2200~2300万円の場合、購入希望者側の業者が
「とりあえず、ダメ元で低めに設定しましょう」と安めに設定してきます。

ひよこ◎

実際に交渉した際、2400万円で話が通る場合もあるため、
希望より低くても、断る必要はありません

ひよこ驚く

手付け金は売却価格の5%~10%!
にも関わらず、低い場合は注意!
手付けを上げて欲しい!と強く要望しましょう!

ひよこ(教授)

相手が買いたい!と切望していても、ローン審査が通らないと意味がないです。

そのため、ローンで購入する場合、審査は大丈夫そうなのか、確認しましょう。

不動産売却一括査定「イエイ不動産売却査定」

空き家 VS 居住中 どっち?!

家を売るとき、空き家にするかどうか迷うケースがあります。

空き家は買主が気を使わなくてすみ、気楽に内覧ができます。
しかし、家以外(※近所やスーパーの細かい情報)などがわからないため、
居住中のほうが良いケースもあります。

【参照】家を売るなら空き家VS居住中※メリット・デメリットを解説

ステップ6:契約

不動産の売買契約書

買主が決まり、いよいよ正式な契約です。

手付け金や取り決めなど

買主→あなた(売主)へ手付金をその場&現金で支払います。

※売買代金の5%~10%

ひよこ驚く

手付金を簡単に解説すると、買主が「やっぱりやめた!」とドタキャンした場合、
手付けを返金する必要がありません。

逆にあなたが「別の人に売るからやめる!」と勝手に放棄した場合、
買主に手付け×2倍の金額を必要があります

※簡単に解約できないための抑止力的な存在です。
※契約日から2週間をすぎると解約

【参照】家を売る時の”手付金”※相場・解約時の返金は?!

また、家をいつ引き渡すか?・決済日は?・家を空っぽにして引き渡すか?
など細かい点をすり合わせます。

買主がローンを組む場合

ひよこ(虫眼鏡)

”買主さん”はローンを組むため、
銀行へ相談へいきます。

そして審査が通った場合、売主であるあなたに残金が支払われます。

女性(疑問)

買主さんのローンが通らなかったら?

ひよこ落ち込む

すべて白紙です。
不動産屋さんへ支払い済みの仲介手数料は返金されますし、手付金も全額返金します

※住宅ローン特約といって、買主側の特約がある場合です。

契約書を交わす

売主と買主の握手

売買契約書は売主側・買主側、双方の仲介不動産屋さんが
条件などすり合わせをし、作成してくれます。

【流れ】

①重要事項の説明

取引士が説明をします(※担当者が宅建主任者ならそのまま)

ざっくり言うと、契約内容に間違いはないですよね?!
という正式契約前の最終確認みたいなもんです。

場所は売主・買主の自宅、喫茶店・業者の事務所どこでもいいですが、
売主の自宅で行うケースが多いです。

②手付金の授受

振込みやカード払いなどNGで、その場で現金で受け取ります。

③仲介手数料の支払い

お世話になった不動産屋さんへ、”現金”でその場で仲介手数料を支払います。

※契約時に半分・決済時の半分と2回に分割するのが一般的

【参考】売買の仲介手数料はいくら払うの?割引・値下げは可能?

④決済日や引渡し日の最終確認

買主側がローンの審査中、またはこれから審査をするといった場合の確認や
引越し日の最終確認などをします。

※売主であるあなたも引越しの準備をしましょう

決済日

※所有権があなた→買主さんへ

所有権移転の際、売主、買主、仲介不動産屋、司法書士(※登記)
銀行の担当者、(ローン組む)

かぎの引きわたし

【参照】中古マンション・戸建てを売却する際に必要な書類&費用一覧

ステップ7:引渡し準備

引越し準備する業者さん

基本、家の中はすべて処分をして、空の状態にします。

ただ、エアコンやカーテン、家具など買主さんが欲しいと
いった場合、契約書に細かく記載されます。

※”売主持ち”でハウスクリーニングを希望する人います。

【参照】家を売るときエアコン・カーテンなど家具は?付帯設備表が確認!

ステップ8:確定申告

建物・土地を売る場合、利益がでたら
その分、税金を納める必要がでてきます。

ひよこ(本を読む)

税金(※)!と聞くとびっくりするかもしれません。

※譲渡所得

ですが、実際は不要なケースがほとんど!
理由は、家の購入価格 < 家の売却価格 は滅多にないからです

具体的な例を挙げて解説します。

【例】

家の購入価格(3500万円)> 家の売却価格(1200万円)

譲渡所得が0円のため、納税は不要。

【例】

家の購入価格(3500万円)< 家の売却価格(10000万円)

利益が出たため、納税対象。
※所得税・住民税などがかかる

確定申告はどちらにしろ必須

利益がでていない場合でも、損益通算などメリットがあるためです。

家の譲渡所得の計算方法

ひよこ(教授)

課税譲渡所得=家の売却額-(購入価格+取得時費用+譲渡費用)

以下はあくまで、例です

  • 家の売却額:5000万円
  • 購入費用:3500万円
  • 取得時費用:300万円
  • 譲渡費用:70万円
ひよこ(虫眼鏡)

課税譲渡所得:1130万円

…ですが、”居住用財産の3000万円の特別控除”があるため
利益は0円

つまり東京五輪などで値上がりした”億ション”など
かなり高額な取引ケースの場合といえます。

ひよこお礼

譲渡所得については、
税務署や税理士さん、また担当の不動産屋さんに必ず確認してください。

不動産売却一括査定「イエイ不動産売却査定」